[2-3]敷地調査

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ステップ【2】事前調査（情報収集）（情報の選定は慎重に）

[2-3]敷地調査

[2-3]敷地調査

家を建てるための敷地のことを十分に把握しておきましょう。

家を設計してもらったり、工事してもらうために、いずれは設計事務所とか工務店などに、それらを依頼しなければなりません。
敷地調査は設計事務所や工務店などがしてくれますので、その時点で詳しく報告してもらえるとは思いますが、自分で自分なりに調査しておくことで、業者の報告をチェックすることも出来、場合によってはその業者の能力をも推し量ることが出来るかもしれません。
ここでは敷地に関して何を調査しておけばいいかを記述しておきます。

敷地の調査は主に次のような点を調査しておいてください。

敷地境界杭の確認

自分の敷地に境界杭がちゃんと打たれているかどうかは、目視で確認できますが、草や土などに覆われて目視できない場合もありますので、スコップなどで丁寧に掘ってみて確認してください。

隣地との境界がはっきりしない敷地が結構たくさんあります。
昔からの土地で、境界が永年にわたりはっきりしないまま、ほったらかしにされてきた敷地で、特に地方に行けば行くほどこのようなことが多く散見されるようです。
今の世代同士の間は、なんとなくここら辺、なんてことで暗黙の了解みたいなことがあって、さほど問題にはなりませんが、世代が変わったり、売買したりするような事態になったとき、この境界杭のないことが原因で、問題になる場合も少なくありません。
また、遺産相続などの際に問題になる場合も、無きにしも非ずですので注意が必要です。
そこで、家を建てることをいいチャンスととらえて、境界杭はちゃんとしておきましょう。
境界杭には、プラスチック杭、コンクリート杭、鋲杭など、いろいろな種類があります。敷地や周辺の状況により杭の種類が選定されます。

敷地の境界に関しては、次のようなことに留意してください。
- 新しく土地を購入するとき
  
  最近では境界杭の打たれていない土地の売買は行なわれないとは思いますが、地方の場合、信じられないことですが、えてしてこのような土地の売買が行なわれる場合があります。
  どんな場合でも、境界杭がしっかり打たれた土地を購入するようにしてください。
  境界杭が打たれていない場合は、必ず打ってもらうように要求してください。
  そもそも、境界のはっきりしない敷地は、正確な面積を算出できない訳ですので、売買ができる筈がありません。
  境界杭が打たれ、面積が確定した段階で売買契約を結んでください。
  不動産業者から、その土地の実測図（測量図）や法務局に届けられた登記簿謄本などを必ず手に入れましょう。
  
  売買契約を結んだり、土地探しをするときなどの、
  土地購入についての全般的な留意事項などはこちらを参考にしてください。
- 今住んでいる家を取り壊し新しく家を建てる場合
  
  この場合で、境界杭が打たれていない場合は、この際必ず打つようにしてください。
  境界の確定には、官民確定と民民確定があります。
  道路と敷地の境界確定は官民確定となります。
  自分の敷地と隣地が民間人の所有の場合は、民民による境界確定ということになります。
  これらの確定をするには、資格のある家屋調査しや測量士に依頼しなければなりません。
  当然費用はかかりますが、家屋調査士や測量士が全てのことをしてくれますので安心です。
  関係者の立会いが行なわれ、境界が確定し杭が打たれます。
  そして、家屋調査士または測量士から確定測量図がお手元にとどきます。必ずこの内容に基づき、司法書士に依頼して法務局に登記をしてください。
昔から登記所に届けられている敷地の面積と、実測した面積が相違する場合があります。
これは、特に古い年代の登記方法が尺貫法だったりして、現在のメートル法による登記方法の違いからきている場合が多いようですが、場合によっては、かなりの面積の相違が見られるケースもあるようです。

敷地面積は、建築基準法上の、建ぺい率や容積率を算定する際の基本となる面積でもありますので、きっちり確定しておくことを強くお勧めいたします。
道路

敷地は道路に1辺のみ接していますか、それとも角地ですか？
角地の場合、条件を満たせば建ぺい率の割り増し緩和があります。
前面道路の幅員を巻尺などで計測してください。
4ｍ以上ありますか？
4ｍ未満の場合道路境界線の後退をしなければなりません。
また、道路巾が狭いと、道路斜線規制により、建物の高さに影響を及ぼす場合もあります。道路に関する主な留意点はこちらに記載してあります。参考にしてください。
用途地域

市町村役場の都市計画課あるいは建築課を訪れて、敷地の用途地域を調べてください。
用途地域によって、建ぺい率や容積率、高さ制限など、建物に対する規制が大きく変わります。
敷地が市街化区域内にあるのか、市街化調整区域にあるのかも念のため調べておく必要があります。こちらも参考にしてください。
方位

東西南北がどの方向にあるのか、つまり敷地に対して方位はどうなっているのかは、きわめて重要な要素のひとつです。
方位によっては、プランニング（間取り）も大きく違ってきますし、第一種住居専用地域では、隣地からの北側斜線の制約を受けたりします。家相を気になさる方は特に、正確な方位を図面に落とし込む必要があります。
方位は、測量図や設計事務所からの調査の結果により知ることができますが、念のため、自分でもきちっと調査しておくべきことだと思います。
高低差

道路と敷地、隣地と敷地の段差（高低差）も重要な調査対象です。

　通常、隣地との高低差が2ｍ以上の場合、法律上の規制が厳しくなります。
段差は何で作られているのか。
ケンチ石なのかコンクリートの擁壁なのか、信頼できる造りになっているか、境界杭は崖の上なのか下なのかなど、高さも含めて詳細に調べておく必要があります。
この結果によっては、プランニングに微妙な影響があったり、場合によっては、実際に建てられる面積が小さくなったりします。また段差の工事に多大の工事費用がかかったりします。

また、敷地の排水設備、給水の引き込み、電気の引き込み、都市ガスの引き込みなど、インフラに関する調査もこの際しておきましょう。
場合によっては、浄化槽の要・不要や給水負担金、場所によってはガス工事の引き込みのための分担金がかかる場合もありますので、これらもついでに調べておく必要があります。

自分が調査した内容と、設計事務所や工務店の調査した内容に食い違いが生じた場合は、どちらが正しいのかをきっちり確認しておく必要があります。